仲介手数料なしの賃貸は本当にある？仕組みと初期費用を抑える探し方

仲介手数料なしの賃貸物件は、実際に存在します。ただし仲介手数料がゼロになった分、礼金や広告料といった別の名目に費用が上乗せされている場合があり、そこを見落とすと総額では差がなかったということも起こります。

仲介手数料には法律上の上限があり、仲介手数料なしが成立する仕組みもはっきりしています。仕組みが分かれば、見積書のどこを見れば損得を判断できるかも見えてきます。

初期費用をできるだけ抑えたいと考える人ほど、「仲介手数料なし」という言葉だけで物件を選びがちです。しかし本当に確認すべきなのは、仲介手数料を含めた初期費用の合計がいくらになるかという点です。

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仲介手数料とは？誰に何のために払う費用か

仲介手数料とは、賃貸物件を紹介してくれた不動産会社（宅地建物取引業者）に対して、契約が成立した際に支払う成功報酬です。物件情報の提供、内見の案内、契約条件の調整、重要事項説明や契約書類の作成といった一連の業務に対する対価にあたります。

賃貸借の仲介手数料は、契約を仲介した会社が貸主・借主のどちらから受け取ってもよい仕組みになっています。実務では借主が全額を負担するケースが多く見られますが、これは法律で一律に決められているわけではなく、物件ごとの取り決めによって変わります。

仲介会社は宅地建物取引業法に基づいて営業しており、契約内容や物件の重要事項を借主に説明する義務を負っています。仲介手数料には、こうした専門的な業務や責任に対する対価という側面もあります。

例えば、複数の物件情報から条件に合うものを探す作業や、内見の日程調整、貸主との条件交渉なども仲介会社が担う業務の一部です。仲介手数料には、こうした一連のサポートに対する報酬という意味合いも含まれています。

賃貸の仲介手数料には法律で上限がある

賃貸の仲介手数料は、国土交通省告示（昭和45年建設省告示第1552号）によって上限が定められています。居住用建物の賃貸借を仲介する場合、依頼者の一方から受け取れる報酬は、原則として借賃1ヶ月分の0.55倍（税込）以内とされています。

ただし、媒介の依頼を受けるにあたってあらかじめ依頼者の承諾を得ている場合はこの限りではありません。実務では、この承諾を得たうえで借主から借賃1ヶ月分＋消費税を受け取る形が広く行われています。貸主・借主の双方から受け取る報酬の合計は、借賃1ヶ月分の1.1倍（税込）が上限です。

詳しい条文は国土交通省の告示で確認できます。なお、この記事は制度の一般的な考え方を紹介するものであり、個別の契約における法的な判断は不動産会社や専門家に確認することをおすすめします。

この上限は、貸主・借主のどちらか一方に過大な負担がかからないよう設けられた制度です。仲介会社によって請求される仲介手数料の金額に大きな差が出ないようにする役割も持っています。

「仲介手数料なし」の物件が存在する理由

仲介手数料なしの物件は、いくつかの仕組みで成立しています。代表的なのは、貸主が入居者募集の広告料（AD）として仲介会社に報酬を支払い、その分を借主の仲介手数料に充てているケースです。空室期間を短くしたい貸主にとって、広告料の負担は合理的な選択肢の一つになります。

広告料は、貸主が早く入居者を決めたいというニーズに基づいて支払うもので、仲介会社にとっても収益源になります。結果として、借主が仲介手数料を負担しなくても、仲介という仕組み自体は成り立ちます。

また、物件を管理している会社が自ら仲介も行う「自社物件」の場合も、仲介手数料が発生しないことがあります。仲介会社を挟まず、管理会社と借主が直接やり取りするため、仲介手数料という費目自体が生まれない仕組みです。

いずれの場合も、仲介会社や管理会社が受け取る報酬が完全にゼロになっているとは限りません。報酬の出どころが借主から貸主や他の費目に移っているだけ、というケースがある点は押さえておく必要があります。

仲介手数料なしを選ぶときに見落としやすい費用

仲介手数料がかからない物件を選ぶときに見落としやすいのが、礼金や更新料、鍵交換費用といった他の費目です。仲介手数料の分がそのまま礼金に上乗せされていれば、初期費用の総額では差がなくなります。

多くの賃貸物件では、連帯保証人の代わりに保証会社の利用を求められます。保証会社への保証料は仲介手数料とは別の費目で、契約時の初回保証料に加えて、契約後も更新のたびに保証料が発生する仕組みが一般的です。

更新料も見落としやすい費目の一つです。契約更新のタイミングで家賃1ヶ月分程度を求められる物件もあれば、更新料がかからない物件もあり、初期費用だけでなく契約期間全体のコストにも影響します。

そのほか、消毒費用や24時間サポート料など、物件によって名称や金額が異なる費目が初期費用に含まれていることもあります。契約前に、見積書に記載された費目を一つずつ確認しておくと安心です。

初期費用の内訳と、下げやすい項目・下げにくい項目

初期費用の内訳を項目ごとに見ていくと、交渉や物件選びで抑えやすいものと、抑えにくいものがあることが分かります。次の表に一般的な費目を整理しました。

同じ「初期費用〇〇円」という表示でも、その金額にどの費目が含まれているかは物件によって異なります。表示されている総額だけで判断せず、内訳を確認したうえで比較することが大切です。

敷金や前家賃のように、家賃を基準に決まっていて交渉の余地が小さい項目がある一方、礼金・仲介手数料・鍵交換費用のように、物件選びの段階でゼロにできる項目もあります。初期費用を抑えたい場合は、この「選び方で変えられる項目」に注目すると効率的です。

初期費用の内訳をさらに詳しく知りたい方は、賃貸の初期費用を安く抑える方法や引っ越し初期費用の相場・内訳もあわせてご覧ください。

初期費用の内訳を物件ごとに確認する

仲介手数料がかからない住まいの選択肢

仲介手数料なしの物件を探す以外に、そもそも敷金・礼金・仲介手数料がかからない住まいの形を選ぶという方法もあります。クロスハウスが運営する家具家電付きアパートメントとシェアハウスは、いずれも敷金・礼金・仲介手数料がかかりません。

月々の費用は、家賃に加えて共益費（水道・光熱費と共用備品代を含む）、そしてあんしんサポート料1,500円で構成されています。電気・ガス・水道を個別に契約する手間がかからないため、毎月の支払いを把握しやすいのも特徴です。

クロスハウスの家具家電付きアパートメントとシェアハウスは、連帯保証人が不要です。個人契約の場合は代わりに保証会社への加入が原則必要で、初回保証料・月額保証料は初期費用とは別に発生し、金額は申込時の審査で確定してご案内します。ただし、初期費用から退去費用まで全額を入居時に一括でお支払いいただく場合は、保証会社の加入自体が不要です。

退去するときの費用も先に確認しておけます。早期解約による違約金はかからず、解約時にかかるのは解約事務手数料（シェアハウス16,500円／家具家電付きアパートメント55,000円、いずれも税込）です。解約の申し出は退去希望日の1ヶ月前までにお願いしています。

また、物件間の移動が無料で、引っ越し先を変えたくなった場合にも初期費用が再度かからない仕組みになっています。シェアハウスの初期費用についてさらに詳しく知りたい方は、シェアハウスの初期費用もあわせてご覧ください。

申し込みから契約までWEB上で完結できるため、来店の手間を減らしたい人や、遠方から東京圏への引っ越しを検討している人にとっても契約を進めやすい仕組みです。進学や就職、転勤などで住み替えを急ぐ場合にも、最短7日後から入居できる点は選択肢の一つになります。

初期費用をできるだけ抑えたい単身の社会人や学生、外国籍の方にとっては、敷金・礼金・仲介手数料がかからず、家具・家電が備わっている点がまとまった出費を避けやすい理由になります。物件間の移動が無料な点は、進学や転勤で住み替えの可能性がある人にも合っています。

仲介手数料なしの物件を探すときのチェックリスト

仲介手数料なしという表示だけを見て契約を決めるのではなく、次の点をあわせて確認しておくと、入居後に想定外の出費に気づくことを防げます。

• 仲介手数料以外に礼金・広告料に相当する費用が発生していないか
• 初期費用の合計額が、契約前の見積書に明記されているか
• 保証会社の利用が必要かどうか、必要な場合は保証料の目安
• 鍵交換費用や室内クリーニング費用が別途かかるかどうか
• 仲介手数料が誰の負担でゼロになっているか（貸主負担か、自社物件かなど）
• 入居後に住み替えを検討する場合、解約や移動にかかる費用があるか

特に初めて一人暮らしをする場合、見積書に並ぶ費目の意味が分かりづらいことがあります。分からない項目があれば、契約を決める前に仲介会社や管理会社へ質問しておくと、後から慌てずに済みます。

特に保証会社の要否と保証料は、契約直前まで案内されないこともあります。早い段階で仲介会社や管理会社に確認しておくと、後から想定外の費用に気づく事態を避けやすくなります。

これらを確認したうえで初期費用の総額を比べれば、仲介手数料の有無だけにとらわれず、実際に負担する金額で住まいを選べます。

よくある質問

仲介手数料なしの賃貸は本当にありますか？

あります。貸主が広告料として仲介会社に報酬を支払う仕組みや、管理会社が自ら仲介も行う自社物件などで、借主の仲介手数料がかからないケースが存在します。ただし他の費目に費用が含まれていないか、初期費用の総額で確認することが大切です。

仲介手数料の相場はいくらですか？

賃貸の仲介手数料は、依頼者の一方から受け取る金額が家賃1ヶ月分の0.55倍（税込）以内が原則です。あらかじめ承諾を得ている場合はこの限りでなく、実務では家賃1ヶ月分＋消費税とされることが多く見られます。貸主・借主の双方から受け取る報酬の合計は、家賃1ヶ月分の1.1倍（税込）が上限です。

仲介手数料は値引き交渉できますか？

交渉できる場合とできない場合があります。仲介手数料には法律上の上限はありますが下限はないため、仲介会社との相談によって減額されるケースもあります。交渉の可否は会社や物件によって異なります。

仲介手数料なしの物件は何かデメリットがありますか？

仲介手数料がかからない代わりに、礼金や広告料に相当する費用が発生していたり、紹介できる物件の種類が限られていたりする場合があります。総額と契約条件をあわせて確認することをおすすめします。

仲介手数料以外に初期費用で何がかかりますか？

一般的には敷金、礼金、前家賃、火災保険料、保証会社を利用する場合の保証料、鍵交換費用、室内クリーニング費用などが挙げられます。発生する費目や金額は物件によって異なるため、契約前に見積書で一つずつ確認しておくと安心です。

家具家電付きの賃貸でも仲介手数料はかかりますか？

物件によって異なります。クロスハウスの家具家電付きアパートメントは、敷金・礼金・仲介手数料のいずれもかかりません。家具・家電が備わっているため、入居後すぐに生活を始められます。

保証人がいなくても借りられますか？

クロスハウスの家具家電付きアパートメントとシェアハウスは、連帯保証人が不要です。個人契約では代わりに保証会社への加入が原則必要で、初回保証料・月額保証料は初期費用とは別に発生します。初期費用から退去費用まで全額を入居時に一括でお支払いいただく場合は、保証会社の加入自体が不要です。

初期費用をできるだけ抑えるにはどうすればいいですか？

仲介手数料だけでなく、敷金・礼金がかからない物件を探す、必要な家具家電がそろっている物件を選ぶ、複数物件の初期費用の合計額を比較する、といった方法があります。契約前に見積書で総額を確認する習慣も欠かせません。

気になることを相談してみる

まとめ｜仲介手数料の有無ではなく、初期費用の総額で選ぶ

仲介手数料なしの賃貸物件は実際に存在しますが、その分の費用が礼金や広告料といった他の名目に移っているケースがあります。仲介手数料の有無だけで判断すると、総額では差がなかったということも起こり得ます。

物件を比較するときは、敷金・礼金・仲介手数料・保証会社の保証料まで含めた初期費用の合計額で見ることが欠かせません。見積書の内訳を一つずつ確認する手間をかけるだけで、入居後に想定外の出費に気づくリスクを減らせます。

敷金・礼金・仲介手数料がかからない住まいの選択肢もあわせて検討し、自分の条件に合った初期費用の抑え方を見つけてみてください。

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